Обзоры, аналитика

15 декабря 2010

Время собирать камни

Сегмент дорогих московских гостиниц в 2010 году так и не смог до конца оправиться от сокращения объемов бизнес-туризма, связанного с кризисом. Однако эксперты считают, что стагнация на этом рынке завершилась, и именно сейчас лучшее время для инвесторов задуматься о новых проектах: когда завершение кризиса станет очевидным для всех, выгодный момент для возобновления инвестиционной экспансии будет упущен.

 

Процесс пошел

Несмотря на всю условность «звездного» статуса московских гостиниц, сегмент 4 - 5*, бесспорно, является «оазисом» соответствия международным стандартам, в то время как многие гостиницы 3* не имеют нормального сервиса, и даже службы бронирования рассматриваются независимыми экспертами вне классификации. До начала кризиса доходность дорогого сегмента не могла не радовать отельеров. Однако прибыль в этом бизнесе напрямую зависит от заполняемости гостиниц, а этот показатель в Москве в период кризиса упал значительно ниже «средней температуры». Так, по последним данным Knight Frank, «уровень среднегодовой загрузки гостиниц категории 4 - 5* в Москве составляет 59,4%, тогда как, например, в Берлине и Амстердаме - около 71%, в Париже - почти 76%, а в Мадриде и Лондоне - примерно 84%».

К концу I полугодия 2010 г. в операционных результатах работы московских гостиниц были отмечены первые положительные тенденции, отмечают в Jones Lang LaSalle. Однако в целом 2010 год стал весьма тяжелым для гостиничного бизнеса. К негативным экономическим факторам прибавились природные. Выход из зимнего мертвого сезона (январь - февраль) оказался менее активным, чем в прежние годы, затем последовали апрельские проблемы, связанные с закрытием европейского воздушного пространства из-за извержения вулкана в Исландии. И наконец, летний турпоток подкосили аномальная жара и катастрофический смог в Москве, из-за чего отменялись даже деловые поездки в столицу.

Общее настроение экспертов можно назвать сдержанным оптимизмом - худший этап кризиса пройден. В начале кризиса почти все гостиничное строительство было заморожено, но в 2010 стали не только размораживаться старые, но и появляться новые проекты.

Business or pleasure?

На вопрос о целях визита в столичных аэропортах слишком часто звучит ответ: «Бизнес». По мнению экспертов, московский рынок дорогих гостиниц довольно медленно восстанавливается как раз из-за его чрезмерной ориентированности на деловой туризм. Спрос на гостиничные услуги также остается преимущественно деловым, а доля иностранных туристов составляет 30 - 40%, отмечают в AZIMUT Hotels Company. «Если в Париж ежегодно приезжают более 15 млн туристов, то в Москву - около 4 млн, - продолжает тему Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Москве. - Причина в том, что в Москву в основном приезжают с деловыми целями». Естественно, что значительное влияние на уровень загрузки оказало снижение расходов корпоративных клиентов на командировки. Вследствие этого уровень загрузки снизился на 10 - 15%, а выручка московских гостиниц сократилась на треть. По словам г-жи Трофимовой, чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры снижали цены до 50%, несмотря на рост издержек. Гостиницы снижали цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества, считают в NAI Becar.

«Гостиничный бизнес постепенно возвращается к докризисным показателям, которых, вероятно, достигнет к концу 2011 - началу 2012 года, - говорит Дамир Кафтаранов, директор по развитию AZIMUT Hotels Company. - Эту тенденцию можно наблюдать и со спросом, который после рекордного провала практически вернулся на докризисный уровень. А вот рост средней стоимости на номер на 18% в год, наблюдавшийся до кризиса, значительно замедлится, открытие новых объектов увеличит конкуренцию, что вынудит операторов сдерживать цены. В 2009 году наблюдалось значительное снижение средней цены на номер - на 40%, но по итогам 9 месяцев 2010 г. наблюдается незначительный рост средней цены, который, вероятно, замедлится в 2011 - 2012 гг. в связи с усилением конкуренции». В NAI Becar добавляют, что в период наиболее сильного падения спроса наблюдалась «миграция» высококлассных гостиниц в ценовой диапазон, характерный для трех звезд. Столь активная ценовая политика позволила гостиницам выровнять уровень загрузки и не отдать клиентуру в нижние сегменты рынка.

По данным AZIMUT Hotels Company, сейчас в Москве около 260 гостиниц (на 30 тыс. номеров), из них 40 (на 10 тыс. номеров) соответствуют международным стандартам. Только 7% от всего предложения на гостиничном рынке составляют отели верхней ценовой категории, 24% - со средним уровнем цен. Остальные 69% относятся к гостиницам «советского стандарта».

В то время как новые офисные здания по-прежнему испытывают огромные проблемы с поиском арендаторов, новые отели, напротив, оказываются в выигрышном положении. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, «действующие гостиницы, особенно те, где качество услуг не соответствует цене, наверняка будут испытывать отток клиентуры в сторону новых объектов - как по причине обычного людского любопытства, так и в связи с более агрессивной ценовой политикой новых игроков».

Дорогая моя столица…

Преобладание проектов дорогих отелей - во многом вынужденное, считают в УК «РосинвестОтель». Хотя максимальный объем спроса сосредоточен в ценовом сегменте 3*, но инвесторы вынуждены возводить более дорогие гостиницы - земля и строительство в Москве стоят очень дорого. Это приводит к тому, что Москва уже много лет подряд сохраняет позицию в одной из первых строк рейтинга самых дорогих для посещения городов мира. «Потенциально этот рынок очень интересен инвестору, однако приемлемые для большинства инвесторов показатели доходности пока могут обеспечить только отели высокой категории», - соглашается Маргарита Трофимова. По оценкам NAI Becar, дефицит в сегменте 3* оценивается на уровне около 35 тыс. номеров, а гостиниц высокой категории - не более 10 - 12 тысяч. В период кризиса концепция многих строящихся гостиниц была скорректирована: менялась категория отеля, соотношение площадей под номера и офисы в многофункциональных комплексах. А вот процесс перепрофилирования офисов в гостиницы так и не пошел, хотя еще недавно ему предрекали большое будущее: слишком несхожи планировки современных офисных центров и гостиниц, чтобы можно было легко провести подобную реконструкцию.

Эксперты не предрекают гостиничного бума в наступающем 2011 году. Не стоит ожидать резкого скачка в доходности и заполняемости существующих отелей. Что касается сферы гостиничного девелопмента, то старые проекты будут благополучно завершаться. В «РосинвестОтель» считают, что именно сейчас самое лучшее время для новых девелоперских начинаний. Инвестиционный цикл у гостиничных проектов длится около трех лет. Поэтому проекты, которые начнут реализовываться в следующем году, будут завершены уже в период нового подъема рынка. Инвесторы, ожидающие более очевидных признаков завершения кризиса, рискуют пропустить самый выгодный момент для выхода на рынок.

Источник: «Московская перспектива»