Обзоры, аналитика

04 апреля 2012

Нужны профессионалы

Москва по количеству гостиниц находится далеко не в начале мирового списка. В столице плохо представлены гостиницы 3*, недорогие, бюджетные и качественные гостиницы. Почти критическая проблема – понижение средней стоимости номера. Каковы перспективы новых проектов в секторе бюджетного размещения, и какие решения необходимо использовать, чтобы удовлетворить пиковый временный спрос? С кем выгоднее работать – с иностранным или российским подрядчиком?

Важно понимать стоимость и параметры девелопмента гостиниц после кризиса и уметь грамотно выбирать подрядчика.
Алексей Афанасьев, Генеральный директор «Аквариум Отель»:
– Максимально востребованный сегмент гостиниц в России – гостиницы 2* и 3*, но насколько это интересно инвесторам? Здесь имеет значение их пафосность, их мнение, что 3* гостиницы менее прибыльны, хотя это не так. Количество командировочных, приезжающих в крупные города России – сокращается. Турпоток не растет. Иностранные гостиничные сети пошли строиться по крупным городам России, т.к. те гостиницы, которые работали в тех городах, морально устарели или даже умерли, поэтому гостиничные цепочки ждут и надеются, что останутся на рынке лидерами.
Строительство 3* гостиниц в Москве – одна из наиболее перспективных тем. Например, реконструкция бизнес-центров внутри Третьего транспортного кольца. Интересны бывшие НИИ, т.е. здания со всей инфраструктурой. Из них получаются очень востребованные объекты, с окупаемостью быстрее, чем 4* и 5* гостиницы. Существующие здания уже ограничивают инвесторов планировкой лестниц, высотой потолка и т.п. Здесь мы должны учитывать приобретение земли, получение согласования и т.п. С этой точки зрения – строить новые 3* гостиницы с нуля – невыгодно. А вот реконструкция старых зданий под 3* – интересно.
На российском рынке сейчас работает много зарубежных компаний – строительных, управляющих, поставщиков. Если вы заказываете проект через иностранные компании, он будет стоить вам дороже. На российском рынке есть добротные местные компании, с которыми легче работать и они несут на себе больше ответственности. Если иностранную компанию поставить перед абсолютно всеми требованиями, которые, на сегодняшний день, проходит новая российская гостиница, то иностранные подрядчики за все это возьмут оплату выше. Есть зарубежные компании, которые относятся консервативно, а есть, те, кто более современен.
Денег в конце строительства гостиницы всегда не хватает, потому что никто не считает деньги в середине строительства. И если вы строите гостиницу, то загоняйте в бюджет всех поставщиков и подрядчиков и не давайте им превышать смету. Проводите тендеры и выбирайте подрядчиков по качеству и по цене.
Макс Кучинский, Заместитель генерального директора Aukett Fitzroy Vostok:
– Западные стандарты превышают по требовательности стандарты российских строительных компаний. Гарантия у западных подрядчиков – 5 лет. Например, ни одна сетевая гостиница не может себе позволить тупиковый коридор, а российские компании делают в гостиницах тупиковые 25-метровые коридоры. Сетевики идут в города-миллионники, но региональные гостиничные рынки плохо развиты. Например, в Новосибирске гостиница Hilton поставила сначала 7 тысяч рублей за номер, но по этой цене не смогли продавать и снизили цену до русских местных гостиниц. Западники продают бренд - имя и узнаваемость, а не только услуги. Кстати, у того же Hilton – разная линейка гостиниц, и есть 3* хорошего качества. В Екатеринбурге построили гостиницу Hyatt, дорого, круто, но теперь там только 30% загрузки. Цена гостиницы в каждом регионе отличается. Средняя цена номера в Hyatt в Душанбе – $ 200, но это неокупаемо.
У каждого отеля должны быть своя ниша, свои клиенты. Основная проблема, когда вы строите гостиницу, это определить – для кого вы строите, на кого будет рассчитана гостиница. Реконструкция офисных центров – сейчас многие бросились перестраивать офисы под гостиницы, но там много технических нюансов. Например, в офисах – на 60 см выше потолки, больше глубина помещений, шире коридоры. Номера получаются больше, чем нужно. Можно использовать систему натяжных потолков, чтобы как-то уменьшить высоту потолков и использовать другие новые технологии. Все-таки, каждый проект имеет свои плюсы и минусы.

Сергей Колесников, Генеральный директор ГОСТ Отель Менеджмент:
– Без девелопмента не появляется гостиница. Всегда будут находиться люди, которые будут инициировать строительство новых гостиниц, т.к. это их хлеб. Новые гостиничные объекты должны появляться по спросу. Первоначально – это спрос на гостиницы! Строить большое количество гостиниц под мероприятия – это неправильно. Мероприятия заканчиваются, и начинается конкуренция между гостиницами, в результате, 5* гостиницы начинают продаваться по цене 4*.
Сейчас строится много новых гостиничных объектов. Как мы их будем заполнять? Реконструкцию гостиницы можно сделать за 2 года. На рынке надо хорошо представлять, что будет на гостиничном рынке через 2 года, через 5 лет. Гостиница – это комплексный продукт. Она не формирует турпоток. Его формирует жизнь: месторасположение гостиницы, ее стратегия на рынке и т.д. Расходы на инвестиционном этапе закладываются заранее, но все равно инвесторы ошибаются и проекты стоят дороже, чем первоначально закладывались цены. Гостиницы начинают друг друга демпинговать, снижают операционные издержки. 3* гостиницы продаются по ценам 2* и 1*, 5* по цене 4*.
Если говорить о дизайнерах и архитекторах, то западные дизайнеры более продвинутые, мировой опыт ведь никто не отменял, и где есть возможность – там стоит приглашать для создания гостиницы зарубежных профессионалов с именем и опытом.
В девелопменте надо: собрать команду профессионалов; использовать новые технологии; прогнозировать, что будет на рынке; стараться избегать крупных мероприятий. Все должно соответствовать – если гостиница находится в центре города, то требования к ней одни, если гостиница находится за транспортным кольцом – требования другие. И персонал не должен есть на коленях, (площади в гостинице в центре города очень дорогие и зачастую не находится места для столовой персонала).
А российскому менеджменту можно доверять – он грамотный, многие из них учились на Западе, и они могут профессионально управлять гостиницей.
Мы проводили архитектурный тендер – дали задание, например, спроектировать план 1 этажа или план президентского номера. На тендере у нас было 10 компаний, из них – 9 иностранных и 1 российская. Цены у них – одинаковые. В результате данного тендера, нам предложили много интересных идей.
ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ В ЖУРНАЛЕ ОТЕЛЬ