Обзоры, аналитика

13 июня 2009

Квартиры дешевеют, гостиницы - нет

Квартиры дешевеют, гостиницы - нет

 Гостиничный бизнес пока мало подвержен влиянию кризиса, и, судя по всему, в трудные времена останется для своих владельцев хорошим источником дохода. Поэтому если на рынке жилья и офисных помещений наблюдается спад и снижение цен, то на рынке гостиничной недвижимости не произошло драматических изменений.

День сегодняшний


На протяжении последних лет гостиничная недвижимость в России была, пожалуй, самой невостребованной среди всех сегментов коммерческой недвижимости, довольно активный спрос на нее наблюдался лишь в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и в Краснодарском крае (в прибрежных населенных пунктах). В известных курортных зонах Сочи, Адлера, Геленджика, Анапы и др. строительство гостиниц велось довольно активно, особенно много было возведено мини-отелей и небольших пансионатов, рассчитанных на эконом-класс. Строились небольшие современные отели и в Подмосковье. А вот к строительству гостиниц в Москве и Санкт-Петербурге девелоперы и инвесторы прибегали в последнюю очередь, гораздо чаще под мини-отели переделывались коммуналки и старые дома, инвесторы, в том числе и иностранные охотно вкладывали свои средства в эти проекты, поскольку гостиничный бизнес в столицах был весьма прибыльным из-за недостатка отелей.
Кроме того, российские инвесторы покупали гостиницы и мини-отели за рубежом, особенной популярностью пользовались Турция, Черногория, Чехия и Болгария, где цены на недвижимость были сравнительно низкими.


В настоящее время рынок гостиничной недвижимости и в России, и за рубежом претерпевает некую стагнацию: девелоперы замораживают начатые проекты, а частные инвесторы не торопятся вкладывать в реальный сектор. К тому же из-за кризиса снизился туристический поток: по прогнозам Всемирной туристской организации ООН (ЮНВТО) рост на мировом рынке туристических услуг за 2008 г. составил всего 2%, а в 2009 г. он, скорее всего, приблизится к нулевой отметке. Меньше в последние месяцы стало и командировочных из-за массовых сокращений и экономии бюджетов предприятий. Поэтому цены на гостиницы и отели немного упали, как в России, так и за рубежом. Например, в начале 2008 г. мини-отель в Краснодарском крае с номерным фондом 5-10 номеров можно было купить за 6,7-8 млн. руб., а сегодня подобное предложение можно найти и за 6-7,5 млн. руб. Отели бизнес-класса на 25-35 номеров с бассейном, парковкой и рестораном в докризисные времена стоили 2,6-3 млн. долларов США, сегодня же есть интересные предложения и за 2-2,5 млн. долларов США, но большинство гостиниц продается по тем же ценам, что и до кризиса. Подобная картина наблюдается и в сегменте подмосковных гостиниц. В начале 2008 г. санатории и пансионаты с бассейном, салоном красоты, фитнес-центром, рестораном и спортивными площадками на 60-90 номеров стоили в среднем 12-15 млн. долларов США, сегодня можно найти подобные гостиницы за 10-11 млн., но так же есть предложения и по «докризисным» ценам. Таким образом, в среднем стоимость гостиничной недвижимости в России снизились весьма незначительно – на 5-6%. Зарубежная гостиничная недвижимость в отдельных странах подешевела немного больше – на 6-7%, лидеры падения – Латвия, Ирландия, Португалия, Мальта, Испания. «Если говорить о ситуации на рынках в общем, то до некоторой степени сократился туристический поток, что повлияло на снижение доходности. Снижение доходности, в свою очередь, повлияло на снижение стоимости самого гостиничного бизнеса. Однако довольно сложно говорить о массовом снижении стоимости гостиниц, в основном оно точечно и является предметом переговоров между покупателем и продавцом или их представителями. Что касается спроса - люди, которые хотят купить «готовый бизнес», а покупка гостиницы попадает в эту категорию, были, есть и будут всегда», - рассуждает Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».


Цены на гостиничную недвижимость зависят от многих факторов: расположения, оформления интерьеров, качества ремонта, состава и состояния номерного фонда, наличия инфраструктуры, численности персонала, площади гостиничной территории и т. п. Для отелей, расположенных в прибрежной зоне, на курортах, важны близость к морю, наличие собственного пляжа, организация питания и досуга гостей. Определить рыночную стоимость гостиничной недвижимости весьма сложно, также как и размер максимально возможной скидки. Допустим, если гостиница расположена в 10 минутах ходьбы от моря, то цена на нее под влиянием кризиса может и снизится, а если отель находится на самом берегу, то рассчитывать на существенный дисконт не приходится. Такой отель найдет своего покупателя и в кризис.


Кризисные ожидания


Не смотря на то, что из-за финансового кризиса недвижимость дешевеет, эксперты не прогнозируют значительного снижения цен на гостиничную недвижимость, потому что «в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости гостиницы в условиях нестабильной экономики демонстрируют наличие более стабильного спроса, чем, скажем офисные помещения или складская недвижимость», - сообщает в обзоре рынка коммерческой недвижимости за 4 квартал 2008 года компания GVA Sawyer. Более значительного снижения цен на гостиничную недвижимость в ближайшее время можно ожидать только в тех странах и в тех городах, где предложение гостиничных номеров превысит спрос, т.е. там, где отлично развит туристический бизнес, например, в Таиланде, в Чехии или в Египте, поэтому инвесторы смогут воспользоваться выгодными предложениями. В России же, в том числе и в Москве, гостиниц меньше, чем требует спрос, поэтому даже в кризисные времена гостиничный бизнес останется прибыльным. А Краснодарский край и вовсе ожидает дополнительного притока туристов, за счет тех, кто из-за кризиса откажется от отдыха за рубежом, поэтому снижать цены на гостиничную недвижимость там особенно не торопятся. Более того, кризис может способствовать развитию российского туризма, люди поедут не в европейские города, а по Золотому кольцу, на Алтай, в Карелию и т.д., где на настоящий момент практически нет достойных гостиниц бизнес-класса и мини-отелей. Естественно, это может привлечь девелоперов и инвесторов и способствовать росту цен на гостиничную недвижимость в регионах, привлекательных для российских туристов. А вот в регионах, не изобилующих достопримечательностями и красотами природы, можно ожидать снижения цен на гостиничную недвижимость, так как доходы гостиничного бизнеса здесь формируются главным образом за счет приезжих бизнесменов и менеджеров, а в ближайшем будущем предприятия наверняка будут экономить на командировочных расходах.


Санаторий и мини-отель


Если говорить о видах гостиничной недвижимости, то в России наибольшее снижение цен можно наблюдать по двух- и трехзвездочным городским отелям, построенным в 60-70-е г.г. прошлого века с устаревшим номерным фондом. Стоимость проживания в таких отелях на фоне нехватки гостиниц была завышена, а сейчас кризис все расставляет на свои места: номер в подобных гостиницах дешевеет, а вместе с ним дешевеет и вся гостиница.
В 2009 г. по мнению специалистов компании GVA Sawyer в отелях 4-5* ожидается снижение стоимости проживания на 7%, в достойных отелях 3* вероятнее всего сохранится текущий уровень цен. Исходя из этого, можно предположить, что цены на отели, соответствующие 4-5*, упадут на 6-7%, а трехзвездочные отели если и подешевеют, то не намного – на 1-3%.


Не будут в ближайшем будущем снижаться и цены на мини-отели, особенно, на Черноморском побережье, так как этот сегмент рынка гостиничной недвижимости наиболее популярен среди туристов. В такую недвижимость инвестировать выгоднее всего. Будут пользоваться устойчивым спросом и мини-отели за рубежом, так как из-за кризиса многие экономят и предпочтут шикарный отель небольшой уютной гостинице. «Уже сейчас у покупателей большой интерес к мини-отелям стоимостью 500-600 тыс. евро. Из направлений мы более всего рекомендуем западное побережье Турции: города Измир, Кушадасы, Чешме и др. Этот регион в ближайшие несколько лет будет интенсивно развиваться, по планам правительства Турции по популярности он должен превзойти Анталию (информацию знаем «из первых рук», т.к. в конце января 2009 года встречались в Измире с мэром). Поэтому в этот регион сейчас очень интересно вкладывать - с развитием территории эти инвестиции определенно возрастут в цене», - советует Наталья Завалишина. По ее мнению неплохо инвестировать и в функционирующие даже зимой «отели-бутики» в недорогих для российского туриста странах (Турции, Египте, Болгарии и т.д.). Дело в том, что люди отдыхают не только летом, у некоторых отпуск выпадает на зимние месяцы, но на фоне кризиса на отдых на Кубе или на Бали у многих не хватит средств. Кстати, «отели-бутики» очень распространены в указанном регионе Турции. Вообще инвестировать в любую зарубежную гостиничную недвижимость по-прежнему выгодно, так как снижение туристического потока не будет вечным, а цены на отели и гостиницы в отдельных странах снизились больше, чем в России. «С моей точки зрения инвестиция в зарубежную гостиничную недвижимость - это очень хорошая и перспективная инвестиция, т.к. можно существенно сэкономить на стоимости, особенно для людей, у которых уже есть недвижимость в стране, где планируется приобретение гостиницы. Но покупка гостиницы может быть и хорошей альтернативой покупке жилой недвижимости, поскольку в гостинице также можно проживать самому, пользоваться всеми льготами покупателя недвижимости в зарубежной стране и получать неплохой доход», - говорит Наталья Завалишина.
 

В России же помимо мини-отелей выгодной инвестицией может стать отдельное здание, которое можно использовать под гостиницу. Стоимость таких объектов упала значительнее, чем стоимость готовых отелей – на 20-30%, а в некоторых случаях и на 40%. Но правда, надо понимать, что покупка такого здания повлечет затраты на развитие бизнеса, которые могут превысить сэкономленные средства.
На гостиничную недвижимость кризис, во всяком случае, пока, не оказал существенного влияния. Конечно, по сравнению с прошлым годом цены немного упали, однако эксперты не пророчат больших скидок в этом сегменте, но говорят о стабильности и дальнейшем развитии гостиничного бизнеса, в том числе и в российских регионах, поэтому сейчас самое время покупать свой собственный отель.

подготовила Ольга Агуреева