Гость на портале

26 декабря 2012

Строить? Перестраивать? Реконструировать!

Строить? Перестраивать? Реконструировать! Сегодня в России гостиничная индустрия находится в сложном состоянии – новых гостиниц строят немного, а старые давно не подвергались капитальному или хотя бы косметическому ремонту. Существуют единичные примеры их качественной реконструкции, ребрендинга. Собственники гостиниц «советских времен» постепенно приходят к осознанию жизненной необходимости этих действий.

 

Александр Балабин, генеральный директор компании SEVERIN PROJECT рассказывает о реконструкции гостиничного фонда и новом имидже существующей инфраструктуры на примере реконструкции гостиницы «Сочи» по заказу Управления делами Президента РФ.

 

Высокий уровень износа существующих объектов гостиничного фонда в России является одним из факторов, негативно влияющим на перспективы успешного проведения предстоящих крупных спортивных мероприятий. На туристическую привлекательность нашей страны в целом.

В настоящее время в России показатель обеспеченности гостиничными местами составляет около 4,5 мест на 1 тыс. жителей, в то время как в Европе на то же количество жителей приходится 13-35 мест. По предварительным данным Росстата за 9 месяцев 2011 года туристический поток иностранных туристов в Россию вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Возникает простой вопрос – где всех размещать? Построить новые гостиницы в необходимом количестве представляется маловероятным. Чем ближе мы подходим к дате крупного спортивного события, тем дороже становится земля под строительство, и тем отчаяннее ситуация.
Понятно, что в условиях дефицита туристы выкупят любые номера в любых гостиницах. И никто не будет обращать внимание на качество проживания. В Англии, например, жители Лондона предлагают желающим посетить Олимпийские игры ночевать в палатках в их палисадниках. Высокий спрос и недостаток предложения также гарантирует, что любая введенная в эксплуатацию гостиница будет на 100 % востребована на весь период пика. Но если подходить к планированию бизнеса на долгосрочный период, то следует обратить внимание на реконструкцию и ребрендинг, как минимум, того что уже давно построено.
Ведь Универсиада 2013 в Казани, Олимпиада 2014 в Сочи, Чемпионат мира по футболу 2018 в 13 городах России – это, конечно потенциальный бизнес и реклама для вашей гостиницы, вашего дела. По данным официальной статистики в 2012 году на продвижение российского турпродукта государством запланировано потратить 135 млн. рублей. Деньги пойдут в том числе на рекламу на телевидении и в интернете, продвижение в социальных сетях, участие в презентациях и выставках, организацию пресс-туров. Не упустите этот шанс!
Сделайте знаковый объект и пресса к вам потянется. Реализуйте интересный архитектурный проект гостиницы – и место в медийных материалах об Олимпиаде и Чемпионате вам гарантировано. После Олимпиады жизнь продолжится, но ажиотажного спроса, наверное, не будет. Поэтому сделайте замечательным «ваше предложение» уже сегодня, реализуйте эту уникальную возможность.
Создать новый или реанимировать старый бренд вам помогут соответствующие специалисты. Мы обращаем ваше внимание на экономическую целесообразность реконструкции существующих гостиничных объектов и создание на их базе новых сетевых отелей или вообще новых гостиничных брендов.
Но вернемся к некоторой специфике проектов редевелопмента. Обновленный фасад здания, как показывает практика, станет «лицом нового бренда», визитной карточкой гостиницы. В качестве примера, иллюстрирующего это утверждение, я бы хотел рассказать о текущем проекте нашей компании - реконструкции «Объединенного санатория Сочи» Администрации Президента РФ, в городе Сочи.
А именно о центральном административно- бытовом корпусе, который должен стать имиджеобразующим объектом этого санаторно-гостиничного комплекса.
Большая часть крупных, знаковых гостиниц в России принадлежит государству. В связи с приближением спортивных событий, которые привлекут в нашу страну туристов со всего света, проекты редевелопмента «государственных гостиниц» становятся актуальны и весьма востребованы.
По действующему ФЗ № 94 о госзакупках все подряды на выполнение работ для государства размещаются через открытые конкурсы. Информация о них появляется на соответствующих Интернет-ресурсах. Далее работа проходит в соответствии с конкурсными условиями. Сразу можно сказать, что это не самый объективный способ подбора подрядчиков и определения истинной рыночной стоимости работ.
Довольно часто компании, выигрывающие подобные конкурсы и соответствующие всем формальным признакам «надежного подрядчика», не имеют достаточно ресурсов для успешной реализации проектов, так как ставят на поток сам процесс участия в конкурсах и в результате «перебирают объемов». Тогда Заказчик, государственная структура, вынужден решать их и свои проблемы путем директивного привлечения «субподрядных организаций» для, собственно говоря, выполнения заявленных в конкурсе работ.
Когда главным критерием выбора Подрядчика становится цена, часто действительно минимальная, ситуация начинает здорово походить на капкан, в который непременно угодят оба участника.
Наш личный опыт позволяет рассказать о специфике работы Генпроектировщика в прямом контакте с Госзаказчиком, а также о работе в роли субподрядной организации у «компаний победителя» открытого конкурса.
Первый вариант, когда мы работаем напрямую. Как и в любой работе, первое, что необходимо сделать - это точно определить и зафиксировать цели и критерии оценки результатов. В работе с госструктурой в условиях «вертикальной интеграции» это бывает сделать не просто. Культура нашего государственного устройства такова, что Заказчик с его требованиями и представлениями о прекрасном часто недоступен. Информация от него передается в некоем «зашифрованном» виде через цепочку «уполномоченных лиц». Формирование задания на проектирование становится первым непростым тестом на сопротивляемость обстоятельствам. А вот сбор исходных данных обычно происходит даже проще, чем в работе с коммерческими структурами, так как Заказчик и владелец, по сути, являются одним лицом.
Следующим этапом являются многочисленные согласования с Заказчиком различных проектных материалов: первых эскизов и альбома предпроектных проработок и всех прочих проектных решений, особенно касающихся внешнего и внутреннего вида проектируемых объектов. К сожалению, на практике результаты и сроки осуществления данных согласований определить заранее не представляется возможным.
У Проектировщика не всегда есть возможность лично представить свою работу ответственному должностному лицу, которое принимает решения. Мы, конечно же, всегда прилагаем все возможные усилия, чтобы лично познакомиться и презентовать основные этапы своей работы финальному Заказчику. Но, к сожалению, не всегда получается.
Второй вариант взаимодействия с государственным Заказчиком – это субподряд.
Если работа выполняется на субподряде, то возникает еще несколько дополнительных факторов, влияющих на конечный результат. Первый фактор - это сроки, которые «уже давно прошли». Дело
в том, что субподрядчиков очень часто привлекают, когда возникают сложности с выполнением заявленного объема работ в указанные сроки. Факт «опоздания» подрядчики, кто первоначально взялся за работу, признают не сразу. Второй фактор – специфика «коммуникаций». Вопрос приема и передачи информации, своевременно и без искажений – сверхважная составляющая успешного результата. Внутри одной госструктуры (которая является Заказчиком), если это крупный объект или так сказать «сложносочиненный», существуют отдельные подразделения со своими зонами ответственности (влияния). Характер и скорость их взаимодействия друг с другом оказывают прямое воздействие на своевременность получения ответов на запросы, письма, динамику согласования технических заданий, спецификаций и т. п. В процессе работы с таким Заказчиком Проектировщику (Подрядчику) часто приходится брать на себя роль координатора и дипломата, чтоб не допустить замедления или остановки проектного процесса.
В общем, как говорится «везде люди как люди», нужно просто держать все под контролем и работать, работать и еще раз работать!
Но вернемся к Сочи. Нам поручили проектирование порядка 12 (двенадцати) объектов общей площадью 19467 м2. Мы выполняли практически все стадии, этапы и разделы проектной документации. Это
и предпроектные проработки для некоторых объектов, и архитектурные, и объемно-планировочные решения, инженерное и инженерно-технологическое проектирование, а так же разработка комплектов рабочей документации.
Немного цифр о нашем проекте в Сочи.
Объект представляет собой обширную территорию, на которой расположено порядка 38 объектов разного времени постройки, разного функционального назначения, площадью от 200 м2 до 14000 м2.
В связи с объемом задач по реконструкции и спецификой Заказчика над объектом трудилось большое количество проектных компаний и строительно-подрядных организаций. Гостиничный фонд представлен разно размерными корпусами. От крупных до так называемых «дач для проживания отдыхающих». От каких-то полу глиняных, полу камышовых домиков и монструозных сооружений из металлических модулей до нео-классики.
На момент начала реконструкции объекты находились в крайне запущенном состоянии и не соответствовали ни нормам СНиП, ни каким-либо стандартам гостиничного бизнеса. Объект, хотя и не является «олимпийским», по факту своего местоположения, безусловно, связан с грядущим спортивным событием. Ему уделяется большое внимание со стороны Администрации Президента РФ. Нужно было сделать заново (очень часто – «буквально») практически 80-90% того, что имелось.
Мы также разработали дизайн-проект фасадов главного административного здания комплекса, который должен стать имиджеобразующим объектом санатория.
Административно-бытовой корпус, о котором пойдет речь, общей площадью около 14000 м2, построен в 70-80-е годы. Как вся архитектура того времени, он выполнен в условно-модернистских пропорциях. По плану он близок некоторым образцам «конструктивизма». Корпус имеет Т-образную форму и состоит из двух частей. Визуально центральная часть – это один сплошной фасад, с 100%-м остеклением. Стоит добавить, что это первое здание, которое видят отдыхающие, при въезде на территорию санатория.
Перед нами была поставлена задача «сделать архитектуру». Мы предложили несколько вариантов, о трех основных я коротко расскажу.
На создание этого варианта фасада нас вдохновили полотна художника Жоана Миро. Первоначально фасад имеет слегка вогнутую форму. Мы решили оставить её без изменений, дополнив эркерами. Архитектурное решение разрабатывалось с учётом масштаба объекта – мы использовали крупные объемы, которые так же хорошо сочетаются с окружающим ландшафтом. В данном случае, цветные эркеры являются основными элементами при формировании художественного образа здания.
Во втором варианте решения предполагается устройство функционального остекления. Перед ним мы предложили устроить ажурную конструкцию, своего рода «перголу», из анодированного алюминия
в стиле ар-деко, со вставками из стеклянных и керамических декоративных элементов, цветовых фильтров в форме шаров, эллипсов, лепестков и т.п. Вдохновением послужили иллюстрации Ивана Билибина к сказке Александра Сергеевича Пушкина «Золотой петушок» и одноименная опера композитора Николая Андреевича Римского-Корсакова. Нам хотелось создать у прибывающих на отдых граждан ощущение легкости и праздника.

Ну и самый «Простой вариант» - «беспроигрышное» сочетание белого и черного.
В данном случае применяется безимпостное остекление темным, «сапфировым» стеклом, которое, в том числе, защищает от яркого солнца. Получается черный, гладкий, блестящий «как рояль» фасад.
В сочетании с червлеными металлическими деталями – это своеобразный «намёк на LIMO», в которых прибывают уважаемые отдыхающие.
Как при знакомстве, «первое впечатление» нельзя произвести дважды, так и при реконструкции объектов гостиничного бизнеса, у вас не будет второго шанса в ближайшей перспективе снова изменить внешний вид вашей гостиницы. Поэтому при реконструкции целесообразным представляется следующее:

при проектировании стоит учитывать несколько основных масштабов восприятия (от дальних подступов до «тактильного» контакта);
желательно выделить фасад отдельной строкой в бюджете.

ПРОДОЛЖЕНИЕ В ЖУРНАЛЕ ОТЕЛЬ