Гость на портале

29 мая 2014

Особенности оценки гостиниц: что необходимо знать при покупке и продаже отеля

Особенности оценки гостиниц: что необходимо знать при покупке и продаже отеля

Единого алгоритма оценки гостиницы не существует в природе по той причине, что не существует одинаковых гостиниц. Каждый отель – это штучный товар, и каждая оценка имеет уникальные аспекты. Об этом рассказывает директор проекта группы компаний «Букет» Елена Герасимова.

 

Вход в гостиничный бизнес – достаточно ответственный шаг. Окупаемость серьезных проектов по строительству отелей, как правило, превышает 10-15 лет, приобретение гостиниц также не является проектом с высокой окупаемостью, поэтому на начальном этапе очень важно не ошибиться в оценке рыночной стоимости такого объекта.
При оценке рыночной стоимости отелей применимы три стандартных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный. В идеале, применение каждого из подходов должно приводить к одинаковому результату, поэтому рекомендуется использовать все три.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта как сумму всех затрат на организацию аналогичного бизнеса. При этом оценивается рыночная стоимость активов, включая стоимость здания, мебели, затраты на отделку, вложение в оборотные средства за вычетом обязательств, связанных с данным бизнесом. Недостаток данного подхода – невозможность отразить рыночную конъюнктуру и способность объекта приносить доход в будущем.

Сравнительный подход базируется на рыночных ценах аналогичных объектов. Он хорош в том случае, когда мы имеем дело с типовыми объектами, сделки купли-продажи которых довольно часто заключаются на открытом рынке и информация о ценах открыта. В этом случае выбираются объекты-аналоги, максимально приближенные к оцениваемому по потребительским свойствам: звездность, местоположение, удаленность от достопримечательностей или делового центра, транспортная инфраструктура (удаленность от остановок городского транспорта, аэропорта, федеральной трассы), год постройки или реконструкции, качество ремонта, наличие парковки и т.д. Чем больше схожих характеристик, тем точнее оценка стоимости, каждое различие дает корректировку (прибавку или дисконт) к стоимости номера. Характерной особенностью оценки отелей является то, что в отличие от большинства объектов коммерческой недвижимости, базой оценки является количество номеров, а не общая площадь объекта.

Сравнительный подход идеален в том случае, когда речь идет о типовых отелях, например, на оживленных курортах, при этом в качестве аналогов не обязательно выбирать объекты, расположенные в одном городе, но равные по привлекательности. Также удобно оценивать сравнительным подходом мини-отели в крупных городах или отели, принадлежащие к одной сети, организованные в соответствии с единым стандартом. Сравнительный подход не применим для уникальных объектов. Например, отель в старинном замке или единственную гостиницу 4* в населенном пункте средних размеров некорректно оценивать сравнительным подходом – слишком велика погрешность.
Основным недостатком этого подхода является то, что он, отражая текущее состояние рынка, не позволяет заглянуть в будущее, а большая часть инвестиционных покупок совершается с целью обеспечения потока доходов либо роста стоимости приобретения в будущем.

Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что разумный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, превышающую текущую стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования. Иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При определении текущей стоимости будущих доходов необходимо адекватно оценивать риски, связанные с данным бизнесом и стоимость денег во времени. Это связано с тем, что потенциальный собственник имеет возможность получать альтернативный доход от своих инвестиций, разместив их, например, на депозите в банке, следовательно, потенциальная доходность бизнеса должна быть выше.
Недостаток доходного подхода заключается в том, что все расчеты носят вероятностный характер и не могут учесть влияние всех факторов, но именно этот подход является предпочтительным при оценке стоимости действующего бизнеса.

Что же влияет на стоимость приобретаемого гостиничного бизнеса?

При оценке гостиницы опытный инвестор будет смотреть на такие факторы как:
1. Конкуренция. Тенденция к усилению конкуренции. Дефицит/избыток отелей в том или ином сегменте. Так, в Москве ощущается острый дефицит трехзвездочных отелей, особенно в центре города. Учитывая поток людей, ежедневно приезжающих в столицу, стоимость трехзвездочного номера, соответствующего международным стандартам, значительно выше аналогов в других городах. Интересный европейский формат миниотелей или гостиниц типа Bed and Breakfаst развит в основном на черноморском побережье, в Санкт-Петербурге и отчасти в Москве. В большинстве крупных городов эта нише не заполнена.
2. Местоположение. Имеет значение транспортная инфраструктура, близость к историческим местам или деловому центру, морю, горнолыжным трассам.
3. Потенциальная загрузка отеля, сезонность. В меньшей степени этот фактор влияет на отели, расположенные в городах, где активно ведется бизнес. В наибольшей степени это горнолыжные и приморские курорты. Особенностью отелей как объектов недвижимости, кроме того, является невозможность альтернативного использования площадей, поэтому необходимо обращать внимание на то, имеется ли достаточное количество площадей для коммерческого использования, например, под рестораны, или офисы, или конференц-залы. Постоянный поток доходов от арендаторов таких площадей позволит поддержать бизнес в низкий сезон.
4. Качество номерного фонда. Соответствие современным требованиям.
5. Дополнительные вложения в ремонт, оснащение, модернизацию гостиницы. Эту сумму следует вычесть из оценочной стоимости.
6. Физические характеристики. Наличие и качество, например, бассейнов, конференц-залов, парковок, фитнес-залов и т.д., а так же их размеры.
7. Права собственности или аренды на земельный участок, здание гостиницы, мебель. Наличие обременений.
8. Архитектурная, историческая ценность.
9. Качество управленческой команды.
10. Исключительные особенности, влияющие на привлекательность, делающие объект неповторимым:
- оформление в экзотическом стиле, или же, наоборот, в стиле High Tech. Нечто, выделяющее отель среди конкурентов, позволяющее остановить выбор именно на вашем отеле при посещении сайтов internet-бронирования;
- повышенное внимание к клиентам;
- необычная реклама;
- легенды и истории, ассоциирующиеся с местностью, зданием или названием отеля. При этом для продвижения бизнеса могут использоваться не только реальные истории, по счастливой случайности связанные с объектом. Легенды могут быть и результатом удачного PR хода.
Последняя особенность влияет скорее не на стоимость отеля, но на его коммерческую привлекательность и ликвидность».

По мнению экспертов, наибольшую достоверность оценке способно придать использование всех трех методов, поскольку применение только одного подхода при оценке рыночной стоимости гостиницы может не дать достоверного результата. Необходимо анализировать результаты всех методов, и в том случае, если подход по каким либо причинам не может быть принят к взвешиванию, необходимо серьезное обоснование причины такого отказа.