Менеджмент

30 марта 2012

Брак по расчету

У гостиницы могут быть следующие виды управления – непосредственно управление самим владельцем, передача гостиницы управляющей компании, найм профессионального управляющего. Отельеры постоянно спорят, какой тип управления лучше и имеет больше преимуществ.

Существуют определенные критерии, по которым международные и российские УК оценивают гостиницы. И у данных операторов сразу ощущается разница в подходе к оценке и работе. Так кому стоит отдать предпочтение - столичным отелям или региональным гостиницам? Что необходимо делать, чтобы попасть в сферу интереса управляющей международной компании? Интересен и опыт доверительного управления объектами гостеприимства, и решение вопросов контроля для собственников. На эти и другие вопросы отвечают эксперты гостиничного рынка:
Дмитрий Иванов, Председатель совета директоров Аврора Хоспиталити Груп:
– У нас есть возможность сравнивать и независимые гостиницы, и гостиницы, находящиеся в оперативном управлении УК. Мы не делаем преференции в сторону управленцев. А собственникам описываем все минусы и плюсы УК, потому что ни одна УК не может быстро поменять экономику гостиницы. Если есть каналы продаж, на которые собственник не может выйти или для него это слишком дорого, то УК просто необходима. И второй фактор в пользу УК – их четко-выработанные стандарты управления, стандарты качества, знание и применение ими новых гостиничных технологий. У таких управляющих компаний – большой опыт работы и они могут постепенно исправить экономику гостиницы. Иногда легче и дешевле найти грамотного управляющего, чем заключать договор с УК – в каждом конкретном случае необходимо подходить индивидуально.
Мы подписываем договор с собственником о разграничении финансовой ответственности. Прописываем в договоре следующее: «если мы в конце года не приносим вам столько-то денег, значит, мы вам их вернем». Эта фишка нравится собственнику, но за таким утверждением стоит то, что у нас – холдинг и есть, откуда взять деньги. И второе – за этим стоит хороший анализ региона и всего рынка. Но мы берем в управление только небольшие гостиницы.
Еще могу отметить следующую проблему: собственник считает, что он хорошо разбирается, как надо управлять гостиницей. Но мы-то знаем, как продавать гостиницу в Интернете, по различным каналам бронирования, т.е. у нас, как у УК – много преимуществ. Если нам предлагают гостиничный объект, в котором меньше 30 номеров, мы его не рассматриваем. Если свыше 100 номеров – то мы готовы рассмотреть такое предложение. Но у нас обкатана технология управления гостиницей только до 100 номеров. Крупные же УК чаще берут объекты с 150-200 номерами. Наша компания заключает договор с собственником от 4 лет.
Алексей Мусакин, генеральный директор УК Cronwell Management Ltd:
– Мы не можем позволить себе в каждом регионе иметь большую команду, и в данном случае, УК – это выход. Если гостиница хорошо управляется, то собственник может и не заключать договор с УК. Собственника, как правило, интересуют следующие факторы: капитализация, отсутствие дополнительных вложений, гарантированная доходность. Если УК это может гарантировать, то собственник гостиницы выбирает УК.
Российские инвесторы, особенно непрофильные, негостиничные часто не понимают, что в процесс управления гостиницей не надо вмешиваться. Они не понимают, зачем создавать фонд на текущий ремонт, на профилактику, а это необходимо делать. Идеальная схема – собственник передает целиком гостиницу и персонал в оперативное управление. После 3-4 лет активно развит подход международных УК по диверсификации ставок по вознаграждению. Сейчас у нас предусмотрены 3 вида выплат: от 1 до 4% от валовой выручки, маркетинговые выплаты от 0,5 до 2%, бонусы – от 5 до 20%.
Для чего нужна УК? Если у вас гостиница в Москве или Санкт-Петербурге, и у вас 4* гостиница – то вам лучше подойдут западные гостиничные сети. Если это региональная гостиница, берите управляющего или российскую УК. Отличие западной и российской УК – вопрос цены. УК – повышает эффективность рекламы, продвижения гостиницы. Снижаются общие затраты на закупки. Обучение персонала также легче проводить внутри гостиничной сети.
Многое зависит от объекта расположения. Например, номерной фонд различно расположенных гостиниц дает следующее количество процентов от общей выручки: в Санкт-Петербурге – 25-28%, в Ханты-Мансийске – 14%, в загородном отеле под Санкт-Петербургом – 12%. Если говорить о сроках заключения договора с собственником, то в среднем, договор заключается на 7-8 лет, максимум до 15 лет.
Александр Захаров, Генеральный директор УК РИМК Евразия:
– Наша компания – представитель зарубежной УК, вернее, мы являемся российской компанией с международными корнями. Когда мы подходим к выбору гостиничного объекта, то, в первую очередь, смотрим, чтобы он был окупаемым. Совсем безнадежных месторасположений не бывает – для каждого должен быть свой гостиничный продукт. Если у гостиницы есть реализуемость номеров, обоснованность стратегии, понимание правильности продукта – все это говорит о том, что гостиница не обязательно должна работать под международным брендом. Независимая гостиница может грамотно использовать свое историческое имя. Мы ищем в каждом конкретном случае свое решение, в том числе, и как улучшить маркетинговые позиции объекта.
Любая УК создает персональные структуры. Отношения собственника и УК я сравниваю с «хорошим четким браком по расчету», с прописанным договором. Например, в нашем договоре прописано, что наша УК занимается персоналом, а собственник не имеет право в это вмешиваться, что очень важно для правильного ведения бизнеса. Основа взаимоотношений с собственниками – бюджет. Кроме того, важна универсальная система управления отчетностью гостиницей.
Важный вопрос – как контролировать финансовые потоки? Мы применяем четкий подход – предоставляем собственнику право предоставить нам своего главного бухгалтера, а мы предлагаем одну или несколько кандидатур своего генерального управляющего. Вопрос обеспечения безопасности – начальник службы безопасности тоже может быть доверенным лицом собственника.
ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ В ЖУРНАЛЕ ОТЕЛЬ